Форум о Грузии

Всем добрый день.

Решил поднять тему целесообразности инвестиции в недвижимость Грузии, и в первую очередь в Батуми.
Не знаю где как, а у нас, в Украине, уже пару лет из каждого утюга идёт бодрая реклама одного застройщика, который ещё "туры за недвижимостью в апарт-отелях " устраивает..

Довольно долго общался с ними, и не только с ними.
Рассмотрел кучу рекламного материала и даже кое что узнал о подводных камнях подобных покупок.
Но вот что у меня не укладывается в голове, так это цифры прогнозируемой доходности от владения объектом.
Получается чуть ли не 20% годовых!
Что, как по мне, завышено минимум в двое, а из европейского опыта, так в десятеро.

У кого какие мысли есть на этот счёт?
У кого есть опыт работы с подобными управляющими компаниями?
Поделитесь!

Повторюсь, речь идёт именно об инвестиции (бизнес проекте), а не просто купить квартиру "шоб була".

Анекдот в тему.
Из курортных диалогов:
- вы знаете, мы уже пятый год сюда ездим...
- так нравится?!
- нет, в печёнках уже сидит! Но мы когда-то сдуру купили здесь квартиру.....

Думаю, нет никакой перспективы. Квартир, домов уже настроили огромное количество. Сезон всего лишь, по большому счету , когда идут много клиентов, грубо говоря 3 месяца. Смысла нет. Если готовы сдавать квартиру в течение летнего и отпускного сезона, а в остальное время там жить, или селить людей, а потом выгонять их на улицу, то тогда это ваш вариант.

Уважаемый ritsa приобрел недвижимость в Батуми. По моему у него нет особых проблем с ведением этого бизнеса.
Вот его группа
https://www.facebook.com/groups/547345845464910/

Досканально изучил этот вопрос. Как и в ЛЮБОЙ инвестиции риск есть. Тем не менее, на сегодняшний день инвестиции в Грузию выгодны, особенно с учетом низких, по Западным меркам сумм.

Я бы точно инвнстировал, но в моем случае крайне затратен контроль за инвестицией из за расстояния. Любая поездка в Грузию обходится мне минимум 3-4 тыс баксов.

irakly писал(а): Уважаемый ritsa приобрел недвижимость в Батуми. По моему у него нет особых проблем с ведением этого бизнеса.

Это не совсем инвестиция в чистом виде.
В Восточной Европе такой бизнес проект принято называть "купил себе работу".
Разумеется, если хорошо работать на своей же работе, то на хлеб с маслом будет.

В моём вопросе речь шла в первую очередь про реальные инвест. проекты под управляющую компанию.
Если администрация ресурса не сочтёт рекламой - накидаю ссылок на их ресурсы.

Но... зайдя на Букинг и взяв в руки калькулятор, у меня, даже в первом приближении, цифры сильно отличаются от доходности рекламных буклетов.
Со старта в два раза.
...а там ещё столько нюансов и подводных камней!

SergiyUA писал(а): В моём вопросе речь шла в первую очередь про реальные инвест. проекты под управляющую компанию.

Значит я наверное не понимаю как можно делать бизнес на недвижимости.
Я представляю себе два варианта.
1.Купить и продать, купить и продать.
2.Купить и сдавать в аренду.
Что значит управляющая компания?

SergiyUA писал(а): Если администрация ресурса не сочтёт рекламой - накидаю ссылок на их ресурсы.

Можно кидать. Любая реклама на форуме бесплатна если она касается развития бизнеса в Грузии или в Украине.

Симон писал(а): Квартир, домов уже настроили огромное количество.

И продолжают строить... Причём высотки.
Соответственно, возникают вопросы по инфраструктуре и в первую очередь это электричество и очистные сооружения.
Как бы не получилось "затыка" на этом направлении, которые уже "проходили" в странах ЭксЮгославии и Турции.
А ещё парковки... Понятно, что далеко не все туристы едут на своих машинах, но всё же...

Так же есть большие сомнения и по логистике.
Аэропорт в Батуми имеет очень скромные характеристики, в первую очередь по полосе, да и терминал не то чтобы очень.
Хвалёный поезд Тбилиси-Батуми ну ооочччень медленный.
Автобусное сообщение - ЖАХ!
Список проблем логистики можно долго продолжать.

Отдельный вопрос - ЦА (целевая аудитория) курорта Батуми?
На кого всё это рассчитано?!
Игровой бизнес, пляжный отдых, отдых с детьми ил секс-туризм?
На какой кошелёк/бюджет? Да и рассчитано ли вообще?
Потому как я не нашел в интернете обилия предложений сопутствующих такому количеству курортной недвижимости, причём не малая часть которой позиционируется как 5*.
...только не говорите мне, что курорт развивается как универсальный... это путь в никуда.

Из кране (как для меня) НЕ приятных особенностей Грузии это отсутствие в Гугл картах функции "просмотр улиц".
Это там где "человечком" можно бродить по улицам и смотреть фото, отснятые "гуглмобилем".
Отсутствие такого сервиса отпугивает не только инвесторов но и туристов.

Симон писал(а): Сезон всего лишь, по большому счету , когда идут много клиентов, грубо говоря 3 месяца.

Курортный сезон действительно не велик, чуть больше чем в Крыму.
Сгладить ярко выраженную "пляжную" сезонность помогает развитие альтернативных направлений туризма.
Про игорное направление слышал только из рекламных буклетов но НИКОГДА от людей в теме.
Потому как мало просто открыть казино, к нему нужна соответствующая инфраструктура и сервис.
А об этом я даже и не слышал.

Симон писал(а): Если готовы сдавать квартиру в течение летнего и отпускного сезона, а в остальное время там жить, или селить людей, а потом выгонять их на улицу, то тогда это ваш вариант.

Это однозначно НЕ мой вариант, и как для курорта это путь в никуда.

Orungal писал(а): Тем не менее, на сегодняшний день инвестиции в Грузию выгодны, особенно с учетом низких, по Западным меркам сумм.

Низкий "порог входа" в бизнес, как правильно, ведёт к непрофессиональной конкуренции и убыткам.
Это аксиома.

Orungal писал(а): ..в моем случае крайне затратен контроль за инвестицией из за расстояния. Любая поездка в Грузию обходится мне минимум 3-4 тыс баксов.

При наличии современных средств коммуникации и управляющих компаний нет ни какой необходимости регулярно посещать объекты инвестирования.

К примеру, есть у меня несколько номеров в апарт-отеле (извините, не буду говорить где) и доступ в свой "личный кабинет", где я вижу как загрузку всего отеля, так и конкретно моих номеров.
Так же вижу когда/во сколько и каким ключом (гость/горничная/администратор) открывалась/закрывалась дверь в мой номер.
Плюс другая необходимая информация... Всё прозрачно.
Но... при таком сервисе норма прибыли инвестора не высока.

В Батуми, у грузинских застройщиков, мне тоже... теоретически... обещают "личный кабинет".
Но, ни кто не смог предоставить демо доступ и даже толком объяснить, какая информация будет там отображаться.
А там такое поле для махинаций - мама не горюй!
При этом обещают норму прибыли чуть ли не в 10 (sic!) раз больше, чем в цивилизованном обществе.
За счёт чего такое возможно?
Или "обещать, ещё не означает жениться"?

irakly писал(а): Я представляю себе два варианта.
1.Купить и продать, купить и продать.
2.Купить и сдавать в аренду.

Оба варианта имеют право на жизнь.
Но в первом случае это по сути спекуляция, а во втором "купить себе работу".

irakly писал(а): Что значит управляющая компания?

Представьте себе большой 4*-5* отель на несколько сотен, а то и тысяч номеров у которого есть соответствующая инфраструктура.
Такой проект затянет много денег.
Для этого приглашают относительно малых инвесторов, которым предлагают приобрести номера в этом отеле для последующей работы под единым брендом.
Вот последующей сдачей/обслуживанием и решением всех проблем занимается управляющая компания.
Разумеется, за свой (зачастую весьма не малый) процент, плюс у неё есть и другие "плюшки" от управления этим объектом.
К примеру, по этой схеме в Батуми уже работает Marriott и сейчас они строят ещё один "корпус".
https://newstbilisi.info/102346-v-batum ... iya-2.html

И продолжают строить... Причём высотки.
Соответственно, возникают вопросы по инфраструктуре и в первую очередь это электричество и очистные сооружения.
Как бы не получилось "затыка" на этом направлении, которые уже "проходили" в странах ЭксЮгославии и Турции.
А ещё парковки... Понятно, что далеко не все туристы едут на своих машинах, но всё же...

Это ничего там нет и никто об этом там не думают, просто строят где хотят, без генплана.