Меня часто спрашивают в письмах, сколько на самом деле стоит построить дом, на что нужно обратить особое внимание. Ниже я приведу пример нашего последнего строительства довольно большого дома, но, отнюдь не дворца. Дома среднего качества отделки, который может себе позволить работающая семья со средним доходом. Все цифры близки к реальным ценам двухлетней давности, так что делайте поправки на сегодняшний день. При работе над этим проектом мы постарались учесть все недочеты, допущенные нами во время строительства первого дома.

Итак, вы строите дом. Долгий процесс выбора проекта позади, дом вашей мечты, выставленный строителем на дисплее, облазан нами со всех сторон, мелкие изменения проекта уже сидят в голове, цена строительства вполне устраивает, и вы готовы подписать контракт. Думаете, так все просто? Думаете, вы уже учли все надбавки, которые вам придется заплатить сверх объявленной цены? Ошибаетесь.

Считайте, что вам очень повезло, если устраивающая вас цена дана на дом, “as displayed” . В этом случае доплачивать придется, но не так много. Но чаще строительная компания объявляет цену дома в очень базисном варианте. В нее не входят высокие потолки, так понравившиеся вам на дисплее, красивый фасад, благодаря которому вы влюбились в этот дом с первого взгляда, дополнительные расходы на фундамент в зависимости от реактивности почвы и профиля вашего участка. Внутри дома в цену не включены напольные покрытия, кондиционер, люстры и светильники и многое, многое другое, о чем вы, вполне возможно, вспомните только, когда дом уже будет строиться.

В нижеприведенном примере, проектная цена строительства двухэтажного дома площадью 285 кв м, с десятью главными комнатами, кухней, прачечной, тремя туалетами, двумя ванными, подсобными помещениями и двойным гаражом – 162 тысячи. Но мы-то не дурачки, нас на мякине не проведешь, мы уже знаем, что дополнительные расходы составят не меньше 30% базисной стоимости. То есть мы готовы к тому, что цена будет порядка 210 тысяч. Посмотрим, что же получилось на самом деле Начинаем работать над окончательным вариантом проекта.

Прежде всего структурные изменения, которые или просто необходимы, или желательны, и которые невозможно добавить или изменить по окончании строительства.
Фасад оригинального проекта просто никакой – «серенький» кирпич без архитектурных излишеств. Поначалу думается, да и фиг с ним – жить-то будем внутри. Однако такой подход может оказаться ошибочным, и уже через пару лет, подъезжая каждый день после работы к своему дому, вы будете думать – боже, ну и уродец. Итак, мы выбираем из предложенных нам пяти вариантов самый дорогой оштукатуренный фасад в стиле нео-классицизма стоимостью 15.5К.
На более поздней стадии произошел облом – кансил не одобрил наш проект, потому что по регуляциям нашего района, двухэтажный дом с гаражом, не утопленным относительно линии фасада, должен иметь не одноэтажный портик (как было в оригинальном проекте), а двухэтажный с балконом. Такой каприз кансила обошелся нам в дополнительные 7 тысяч долларов. Возможно, с вами такого не случится, но не зарекайтесь, и будьте всегда готовы к выкрутасам местных планировщиков и дополнительным расходам на доработку проекта.
Размеры вашего участка позволяют поставить на него дом чуть шире, чем ваш проект? Почему бы не воспользоваться этим и не расширить гараж на 1.5-2 метра, и не добавить ему окно, с тем, чтобы потом сделать себе в нем мастерскую, где можно пилить и строгать, не выгоняя машины на улицу. Хорошая идея, но обойдется она вам в 6К
Да, если у вас уже два авто, и в семье подрастает ребенок, то почему бы не предусмотреть еще одну гаражную дверь на задней стене гаража (если позволяет проект) с тем, чтобы третью машину можно было парковать во дворе? Стоимость двери соизмерима с экономией на кирпиче, и это изменение проекта может оказаться бесплатным или стоить не более 500 баксов.
Потолки. Стандартные потолки в двухэтажных домах – 260 см на первом и 245 см на втором этажах. Подъем потолков делается пошагово – 15 см, и цена зависит от периметра дома. В нашем случае периметр первого и второго этажа был разный, и цена подъема каждого на 15 см составила соответственно 2.7 и 1.8 тысяч долларов.
Угол наклона крыши по проекту – 22^. Местные регуляции требовали минимальный угол 27^, что стоило нам 1000 кенгурей.
В вашем доме, кроме так необходимых вам трех гостиных, двух столовых и кабинета еще имеется 4 спальни? А нужны ли они вам? Почему бы вместо четырех крошечных клетушек не сделать три просторных комнаты? Глядишь, и стоимость проекта снизится на 1000 долларов.
Теплоизоляция – абсолютно необходимая вещь – 3К в общей сложности на наружные стены и потолок.
Наш участок оказался на относительно нереактивных глинах, поэтому дополнительные расходы на фундамент были порядка 6.5К, хотя в худшем случае эта сумма может составить 10-15К. К этому, конечно, добавилось выравнивание незаметного глазу уклона – 1К, плюс подключение коммуникаций сверх стандартного аллаунса – 2.7К

Ну, вроде бы, со структурными дополнениями закончили, теперь перейдем к вещам более или менее необходимым, о некоторых из которых следует позаботиться на стадии строительства, другие же можно добавить или изменить позже.
Апгрэйд стандартного газового нагревателя для воды на прямоточный Rinnai – 700 баксов.
Апгрэйд карнизов только на первом этаже со стандартных на викторианские – 1000
Апгрэйд всех дверей с плоских на формованные под филенчатые – 700
Замена всех сливных отверстий на полу, в ванне и раковинах с пластиковых на никелированные – 300
Трехфазная проводка для кондиционера – 700
Кондиционер – 12.7К. Но это был откровенный грабеж. Строитель буквально заставил нас купить кондиционер через него. В двухэтажном доме фактически невозможно протянуть шахты по окончании строительства. На этом гады и играют. Реальная же цена подобного кондиционера – не больше 9-10К.
Дополнительные розетки и осветительные точки по всему дому. В общей сложности – 500
Pre-wiring для компьютерной сети, кабельного телевидения и пр хурды (нафиг не нужно) – 1000
Home Management System. Нам ее навязали как инкамбранс в обязательном порядке, но я не жалею. Она делает все, и может делать еще больше – сигнализация, полив сада, автоматическое включение и выключение света и фенов. Я ее сам уже несколько раз проапгрэйдил и перепрограммировал под свои нужды – 3700. Думаю, что можно уложиться в существенно меньшую сумму, если купить систему самому и протянуть всю необходимую проводку во время строительства.
Дальше идет уж совсем мелочевка, но, как говорится – курочка по зернышку, и в общей сложности набегает кругленькая сумма. В мелочевку входят более дорогие и качественные замки, краны, кубики в душевых, более качественные материалы встроенной мебели в ванных. Некоторые изменения в планировке мебели кухни и прачечной тоже добавляет существенную сумму. Не забудьте также исключить из контракта дешевое кухонное оборудование, с тем, чтобы потом самим купить и установить более качественное. В общей сложности, не много – не мало, а у нас набежало еще 5.5К

Итого окончательная стоимость контракта со строительной компанией – 234.5К. А мы-то, умные, надеялись уложиться в 210К

Но это еще далеко не все. Самое интересное начинается по окончании строительства. Ведь очень многое, то, что мы можем сделать сами или с помощью более дешевой рабочей силы, мы оставили на потом. Вы ведь помните, у нас в доме еще нет напольных покрытий, вокруг дома грязь и глина – шагу негде ступить, участок не огорожен, вода из водосточных труб стекает прямо на землю, и на улице не посидишь, так как нет никакой тени, где можно укрыться от палящего австралийского солнца. Дальше я постараюсь перечислить все, что нам пришлось сделать после сдачи нам дома строителями. Но учтите, все цены – это только стоимость материалов, за исключением некоторых вещей. Большая часть работ была проделана мною лично уже после переезда в дом, что, конечно, создало определенные неудобства на протяжении нескольких месяцев.

Первым и самым необходимым было бетонирование драйв-вэя – подъезда к дому. Тут нам повезло – поблизости работала «бригада-ух», бетонирующая общественные тротуары, и они мне сделали эту работу за наличные – 2500. На самом деле, это может обойтись существенно дороже.
Ковры на второй этаж – исходите из расчета 40-60 долларов за квадратный метр, включая установку. Можно и дороже, если деньги есть.
Деревянный флоатинг пол – 50-70 долларов за кв.метр плюс работа. Ламинат можно купить от 20 баксов за метр.
Кухонное оборудование, включая плиту, духовку, вытяжку и посудомойку. Ну, если очень постараться, то более-менее приличное обойдется минимум в 5К. Если же покупать самоме-самое – сами понимаете.
Люстры, светильники, инфракрасные обогреватели для ванн. В зависимости от качества – на весь дом 1500 и выше
Забор. Если заказывать с установкой, то ваша доля за простой colorbond составит порядка 2-2.5К.
Автоматизация гаражных дверей. Если повезет – 500 баксов на дверь с установкой. Если не повезет – 700-800.
Материалы для небольшой деревянной перголы (30 кв.м) будут стоить порядка 1000 долларов без крыши. Твердая крыша типа Laserlite такого размера – 500 долларов. Если не хотите собирать перголу сами, накиньте еще 1000.
Stormwater pipes – 500 долларов материалы, 300 долларов – прокат trenchdigger.
Отмостка двора – 4000 за материалы, как минимум.
Roller Shutters, если вам мешает спать утреннее солнце и ночные шумы. Одна штука на довольно большое окно – порядка 1500


И все это только самые дорогие и необходимые вещи. Кроме этого за первый год наберется миллион казалось бы незначительных трат, которые складываются в тысячи и тысячи долларов. Сюда входят всяческие аксессуары ванных комнат, занавески, поливочная система, гвоздики, крючочки, доводка оформления кухни, дополнительный кафель в ванных и т.д. и т.п. Чтобы не утомлять читателя подробным перечислением, могу сказать, что количество транзакций на покупку материалов и сервисов под рубрикой “Building” за год строительства и еще год после его окончания превысило 200. Это включает все “improvements”, которые навсегда остаются с домом. На сегодняшний день, я могу с уверенностью сказать, что все работы по дому завершены. Общая сумма затрат сверх контракта превысила 45 тысяч долларов и составила более 280К. Хочу напомнить, что дом – отнюдь не дворец, и если бы у нас было больше денег, то кое-что мы сделали бы иначе, дороже, качественнее, легко истратив еще тысяч 50, а может и все 100. Тем не менее, можно обойтись и меньшими затратами при вполне приемлемом качестве.

Как вы заметили, я рассказывал только о затратах на непосредственно строительство, умолчав о земле. Дело в том, что цена земли и расходы на ее покупку могут варьироваться в разы в зависимости от города и района, так что эту часть расходов я оставляю на ваше собственное рассмотрение. Хочу только заметить, что при планировании бюджета строительства, если вы берете заём на существенную часть общей стоимости, не следует забывать, что вам еще придется платить и проценты банку во время строительства. При современных низких темпах строительства и в зависимости от общей стоимости проекта проценты банку могут легко превысить 10К, а сумма всех пошлин, поборов и банковских fees в самом лучшем случае окажется не меньше 5К.

Вот такие вот дела. Начали с цены проекта в 160К, а закончили общей суммой в 300К + цена земли.