Симон писал(а): строят где хотят, без генплана.

Без генплана?! Вы не ошибаетесь?
А такое вообще возможно?!!!

SergiyUA писал(а):

Симон писал(а): строят где хотят, без генплана.

Без генплана?! Вы не ошибаетесь?
А такое вообще возможно?!!!

В Грузии возможно. Просто батуми мой родной город, тыкают где хотят эти высотки с катастрофическим последствием для города. сегодня у вас с окна хороший вид на море, горы, а завтра в 3 метрах туалет соседней квартиры.

SergiyUA писал(а): При наличии современных средств коммуникации и управляющих компаний нет ни какой необходимости регулярно посещать объекты инвестирования.

Первое, оно же и главное. Даже в законопослушной Австралии сдача недвижимости через агентства (управляющую компанию) резко снижает прибыльность.

У меня есть в Австралии несколько домов на инвестмент и я знаю какая это головная боль. Вариант, «я сижу у себя в офисе, а там все тикает» верится слабо. Вот бюджет только по одному дому и только за этот год.

1. 3 раза чинил краны $
2. Бачек унитаза $
3. Поменял бак для горячей воды (старый протек) $
4. Поменял стиральную машину (старую, 2-х летнюю, сломали) $
5. Чинил кондиционер $
6. Инспекция от термитов $
7. Чинил крышу и желоба (протечки на потолке) $
8. Сейчас надо красить потолки, рамы и все карнизы внутри и снаружи дома. Дом сложной конструкции потолки наклонные с балками, у нас их называют кафедральными. Цена вопроса $ (могу прислать квоту)
9. В конце мая кончается годовой контракт, сколько дней дом будет пустовать, заранее сказать сложно.
10. Про мелочи «забить, подправить, почистить» я и не говорю

Но это долгосрочная аренда. При краткосрочной - мама не горюй. Постоянно придется что то чинить и править. Про обслугу: убрать, постирать я и не говорю.

Иными словами, год на год не приходится, это во первых, а во вторых и ЭТО САМОЕ ГЛАВНОЕ, все цены это результат прямых контактов с ЗНАКОМЫМИ мастерами, если бы это делали бы агенты, было бы минимум в 2 раза дороже!!! Плюс Property management fees 7.7% - 8.8% on rent collected.

Второе. Грузия, это сильно не Швейцария. Непрофессионализм, распиздяйство, а то и откровенное воровство. Если не стоять с палкой над головой, обдерут как липку.

Orungal писал(а): Первое, оно же и главное. Даже в законопослушной Австралии сдача недвижимости через агентства (управляющую компанию) резко снижает прибыльность.

Я в курсе.
Потому и удивлён рекламными расчётами:

Orungal писал(а): во вторых и ЭТО САМОЕ ГЛАВНОЕ, все цены это результат прямых контактов с ЗНАКОМЫМИ мастерами, если бы это делали бы агенты, было бы минимум в 2 раза дороже!!!

71 апартамент на этаже х 45 этажей = 3.195 номеров в одной башне.
В таких башен в комплексе две, значит только номеров 6.400 штук плюс офисные помещения, плюс коммерческая площадь, (рестораны, бары, казино) плюс места общего пользования...
И всё в руках одной управляющей компании, которая позиционирует всё это как ***** (5 звёзд).

Да на такой объём работы нужно ОГО-ГО сколько народа!

Ещё прикол, теперь по логистике.
Судя по табличке (см вверху) на летние месяца загрузка планируется в пределах 24-26 дней в месяц.
Берём за среднее значение 25 дней дней в месяц.
Из других (уже официальных) источников в среднем турист задерживается в Грузии 5 дней.
Значит за месяц будет пять "оборотов" туристов.
Номера рассчитаны на 2-4 человека.
Берём по минимуму условно - 1.5 человека на номер.
Итого только эти две башни каждый месяц должны пропустить через себя:
6.400 номеров * 5 *1,5 = 48.000 тысяч туристов.
Больше полторы тысячи в день!
Только этот комплекс... а их в Батуми не один, и продолжают строить.
На чём эти люди прилетят/приедут?

В качестве справки.
На сколько я понимаю, аэропорт Батуми располагает только одной ВПП и может принимать самолёты классом не выше Boeing 737 - Airbus A320
А это 150-200 пассажиров на борту...

Дальше считайте сами.

SergiyUA писал(а): Потому и удивлён рекламными расчётами

Странно, а я думал рекламе уже давно никто не удивляется.

SergiyUA писал(а): качестве справки.
На сколько я понимаю, аэропорт Батуми располагает только одной ВПП и может принимать самолёты классом не выше Boeing 737 - Airbus A320
А это 150-200 пассажиров на борту...

Я тоже много чего не понимаю. В тбилиском аэропорту 4 выхода на посадку. Поезд Батуми - Тбилиси только три вагона и хотит он 3-4 раза в сутки. Трасса Батуми - Тбилиси 50% пути вообще одна полоса и не сказать, что сильно загруженна.

Я не исключаю, что за "туристов" считают всех торговцев азербайджанской зеленью, пересекающих границу два раза в день.

Город где я живу размером один к одному как Тбилиси. В аэропоту более 25 выходов на посадку. Трасса между городами 3 полосы в одну сторону. При этом город абсолютно не туристический.

Еще раз, по приезду в Грузии никакая форма не заполняется. Как отличить туриста от приехавшего по делу - непонятно.

Кстати, по моим самым оптимистическим расчетам, при самостоятельной сдаче, срок окупаемости был не менее 10 лет, что тоже сказка.

Я так понимаю, судя по топику, в арендном бизнесе расходов и нервотрепки больше, чем доходов. А сдавать в аренду на расстоянии лучше вообще не рассматривать. Я правильно поняла или всё-таки есть какая-то перспектива что-то заработать?

Аметист писал(а): Я так понимаю, судя по топику, в арендном бизнесе расходов и нервотрепки больше, чем доходов.

Арендный бизнес жилого/отельного недвижа, он сильно разный бывает.
Есть "посуточка", есть "в долгую", есть "в управление"...

Первый случай (посуточка) это таки бизнес, со всеми присущими бизнесу процессами, где нужно работать.
Правда и норма прибыли здесь ощутимо выше.
Особенно при круглогодичной загрузке.
Но в Батуми такой загрузки НЕ будет, ввиду ярко выраженного курортного направления.
Разве что в Тбилиси... Всё таки столица...

В долгую тоже сильно всё по разному.
Зависит от города/спроса, качества жилья и много ещё чего.
Но это направление, за редким исключением, нацелено на внутренний рынок.
Доходность от это темы редко где и когда превышает 4-6% годовых от первоначальной инвестиции.

В управление...
Тут всё сильно по разному, но доходность, как правило, гораздо ниже чем "в долгую" и в цивилизованных странах крутится вкруг 2-3% годовых на вложенные деньги.

Но важно понимать, что основной доход от инвестиции в недвиж, как и основные риски убытков зависят от изменения стоимости актива.

Если мы говорим о НЕ "перегретом/надутом" рынке, то в странах со стабильной экономикой недвиж потихоньку, на пару-тройку процентов в год, растёт в цене.
В нестабильных странах, к коим смело можно причислить как Грузию, так и Украину, цена недвижимости может колебаться (обычно вниз) в очень широких пределах.

Для общего развития - поинтересуйтесь динамикой цен на жильё в "лугандоне"...

Аметист писал(а): А сдавать в аренду на расстоянии лучше вообще не рассматривать.

Не всё так однозначно ©
Но в целом, таки да.